翻出了一些以前写的文字

好像现在来看又别有一番滋味

很多人选择物业都会关注那些好物业，尤其是像万科、中海等品牌物业

尽管在上海，依然有很多小区用的是几毛钱的物业，你甚至都说不出物业公司的名字

如果按每平每月五毛钱、八毛钱的标准去收，一户一年缴纳的物业费不过几百块

你们可能会好奇，品牌物业尚且都在被投诉的今天

这些地头蛇物业，能服务好业主吗，物业公司真的能赚钱吗

01

你有没有体会过，上海的那些地头蛇物业

在上海，我一直住在老破小，对于便宜的物业公司深有体会

这类物业管理下的小区，除了物业费便宜，还有几个非常明显的特征

首先，管理非常乱，小区路面到处是车，也很拥挤

平常出入小区都要站在绿化带里给车辆让行

绿化带日常好像就没人修理，几乎都变成了杂草区

（图片来自网络）

还有就是绿化极少，你能想象小区只有10%的绿化率，会是什么样吗

小区里光秃秃的只剩下钢筋混凝土的住宅楼，公共区域仅有几棵树和杂草，绿化带、楼栋下面不太美观

还有安全问题，比如小区楼栋下的智能门锁有的都是摆设，随便推下门就进去了

小区里的监控设备也比较少，有时候丢东西或者有什么事情找门卫，也不太好解决

而且小区里面比较脏，在围栏旁、小树下面总会出现垃圾。一不小心就能踩到臭狗屎

甚至小区的外立面也会十分糟糕，特别是原先是涂料的外立面，掉色、脱落极其严重

这都是几毛钱的物业小区环境真实的样子

而像这种几毛钱的物业在上海是很普遍的，千万不要小瞧它们，体量大的惊人

根据克而瑞物管统计，上海物业市场存在着大量的老旧小区、低物业费项目

（图片来自克而瑞物管）

在上海，房龄高的老小区、低物业费的小区占比37.8%

放至全国，低物业费仍然是目前市场的主流

在全国重点20城，包括上海、重庆、武汉等地的住宅项目中

2元/㎡/月以下的项目占比超过50%，其中12.4%的项目物业费低于1元/㎡/月

当然，这些小区物业费也是很便宜了

比如在长宁区，就有成片的老小区，每月都只收不到1块钱每平的物业费

这些物业公司收费这么低，到底是怎么活下去的呢

02

因为收费低，所以用各种办法降成本

那些几毛钱物业的小区，你只要在大门口看一眼门卫

如果守卫的是几个大爷，那大概率是了

因为物业成本占比较高的支出就是人力成本，小区管理人员只能维持着最低配置

你看上海市中心的老破小，哪个门卫不是大爷

便宜的物业都是有自己的服务特色，管理人员老龄化就是一个很明显的现象

除了安保人员，垃圾分类站的清洁工也都是请来了大爷

所有社区服务都以居委会大妈为上限，还经常一人身兼数职

不仅要参与组织社区活动，还是小区调解员、办事员

看着总有那么点不正规，还很随意

不论是清洁阿姨还是门卫大爷都是住在小区里的或者是周边居民

经常还能看见他们在小区门口闲聊，要么就是在保安室里对着监控嗑瓜子

而且只能提供一般性的基本服务，就比如在我们小区，在小区逛一圈只能看到这三个服务：门卫、垃圾分类站、快递柜

日常小区内最忙的工作无非就是公共区域清扫和垃圾的清运，其他也就没了

其实类似这样的现象都是蛮正常的，因为物业请上年纪的大爷大妈就是为了节省支出

我搜了下招聘网可以做个参考，物业每个月请门卫开工资一般在2000-8000元

一个月八千大概就是豪宅小区里的安保

如果是退休的大爷大妈，没有什么学历要求、经验门槛，估计也就是2000-3000元/月

小区的清洁工只是清理一下路面的垃圾，工资也差不多就这么多

如果是按一个老小区配置两个门卫一个清洁工，那每个月大概是不到一万块

再看下品牌物业和其他公司的保安，仅仅是招一个就八千了

这一对比，每年能省下10-20万

总之，为了降低管理成本，绝大多数便宜物业都是这么操作的

一方面管理人员统一请大爷大妈，另一方面减少小区服务内容

而这已经可以省下很多成本了

03

那这些块儿八毛的物业，都是怎么赚钱的

有人说，即便是按五毛收的物业费，都是有一定的利润空间的

但却忘了越是便宜的小区，物业费越难收齐

因为物业费越便宜，往往小区管理就越差，很多人就不愿意缴纳物业费了

如果按0.5元/平/月，3000户来算

一个小区一年总物业费应该是在180万左右，物业费按收缴率90%，一年也会少二十万左右

上海很多这种老破小物业费也都是五毛、八毛，多了就一块，而且大多数时候也很难收齐

但物业也得赚钱，于是就有了很多门路

第一个收费项目就是停车位，以我现在住的小区举个例子

拥有150个停车位，都是在小区公共道路上

所以车位基本都是租的，一个月约250元

先算一下停车位，每年的车位收费情况达到了50万左右

另外小区安装了充电桩，电费大概是0.6元左右，收费按居民用电价再加上0.3元的服务费，这也是一笔费用

而且，还有额外的停车收入，比如外来车辆进入小区，也是按小时收费的

一次30-50元都是正常的

零零碎碎的费用加起来，仅是停车位就能给物业带来不菲的收入

所以，停车位可谓是小区日常收益中的大头

还有一个收费项目，那就是快递柜

几乎每个小区都会有蜂巢或菜鸟快递柜

这一项标配不仅是方便小区收取快递，也为物业增收的一笔收入

按照下面这个小区的快递柜情况，一共有4个快递柜

每年每个收费6000元，一共是2.4万元

其实，这些比较零碎的收入其他小区物业也都会有，赚不了太多的收益

在便宜物业的全部收入中，真正让物业赚钱的还是靠广告

所以，在老小区门口都是有广告位

而且差不多都是这么几类，比如某某医美

或者是某某口腔医院

要不就是开发商和家装公司广告

再到小区楼栋里面也都是贴着小广告，不交钱的前脚贴后脚就会被撕掉

千万别小瞧广告位，就是简单地贴几张广告，都可以给小区带来高额的广告费

电话咨询了下我住的小区，一个门禁广告位700-1200元/月，还是按面算，两面价格翻倍

在门禁的侧面，这个大概400-600元一个月，也是按面算

小区门口至少也有6-8个广告位

这样一算，我们这个小区光靠门口的广告位，一个月至少五六千，一年就有将近七八万的收入

对于有电梯的小区，就更赚了

因为物业还会有更多的广告位

以下面这个小区为例，小区拥有20部电梯，按照某业主所说，一面一个广告位，一共有80个广告位

如果是一张海报类型的广告，一周收费是200元

按照一年来算，一个电梯广告位的收入在1万元左右，20个电梯、80个广告位大概就是80万

如果是电子屏、视频类的广告，收入还要更多

那些甚至都没有名字的物业，赚钱门路倒是五花八门

从停车位、快递柜到各种广告收入，一年怎么也有上百万的收入

不过这几类收益都属于公共收益，在民法典里是归属业主所有的

物业也会提取一定比例的管理服务费，至于是多少也在早期的合同中表明

物业对于公共收益部分，大部分情况下只是有业委会委托的经营管理权，每一笔支出都要经过居委会同意

但都没有成立居委会的老小区，这笔钱可能就变成了物业另外一部分“收入”

不要小看便宜的物业，因为他们不是光靠每年收缴的物业费存活的

他们总是降低成本的同时，想办法创造收益

这类物业运营的逻辑就是从小区管理上降成本，并且挖掘各种拓展收入的门路

但大部分的几毛钱的物业，也只是存活在老破小里

04

近几年，人们对房子的需求已经慢慢进入改善型品质住宅，而物业就是保证小区品质的关键因素

未来，一个物业想要在物业品牌赛道里求生存

还是要从提高物业管理服务上下功夫，赚钱的门路也才会越来越多

以上为正文，来自真叫卢俊团队